2026年2月末，香港中环威灵顿街上的一栋商厦，成为整个数字金融圈关注的焦点。不是因为这里达成了什么大宗交易，而是这栋楼的部分权益，即将以另一种形式出现在区块链上。
2026年2月24日，港股上市公司德林控股（01709.HK）发布公告称，旗下子公司就RWA（现实世界资产代币化）计划，已收到香港证监会的沟通确认，对建议计划"概无进一步意见"。这意味着香港首个获批并落地的商业地产RWA项目正式合规落地，这栋楼的权益，将通过基金架构以数字代币的形式出现在区块链上。
这不仅是香港第一次有实体商业地产完成这样的合规改造，也让“资产上链”这件事，从圈内人的概念探讨，变成了可执行、可复制的商业路径。
01 获批资产：中环核心商业物业上链 本次获批代币化的资产共两项。 第一项是持有香港中环德林大厦的有限合伙基金权益。德林大厦位于中环威灵顿街核心商圈，属于区位与现金流俱佳的银座式商厦。 第二项是投向私募股权项目的有限合伙基金权益，具体包括知名区块链游戏公司Animoca Brands。 02 执行架构：多方协同合规运作 从执行层面来看，德林控股搭建了完整的运作架构。 德林证券作为持牌分销机构，负责合规运营与上架流程。德林数字家办（DLDFO）依托第九类资产管理牌照，联合技术服务商Asseto完成基金权益的上链发行。 技术层面，代币将在HashKey Chain及XRP账本上发行，采用成熟公链确保安全性和可追溯性。 03 监管路径：整套业务框架获认可 值得注意的是，此次获批并非单一产品的放行，而是整套业务框架获得监管认可。 项目从启动之初就与香港证监会保持深度沟通，在业务模式、技术架构、投资者保护等全流程满足监管要求，最终获得"概无进一步意见"的确认。这意味着这套模式具有可复制性，为后续更多资产类型的代币化提供了监管范本。 04 行业意义：填补地产RWA合规空白 此次地产RWA的落地，填补了香港实体资产代币化的合规空白。 此前香港在RWA领域的试点多集中于金融资产，而商业地产具有大额、非标、低流动性的特点，一直是资产数字化的难点。通过代币化，一栋价值数亿的商厦可以被拆分为可链上流转的数字权益，普通投资者可以小额参与，资产流动性显著提升，交易效率也大幅提高。 05 政策背景：内地与香港分工明确 从监管背景来看，内地与香港形成了清晰的分工协作。 2026年2月6日，中国人民银行、国家发展改革委、工业和信息化部、公安部、市场监管总局、金融监管总局、中国证监会、国家外汇局等八部门联合发布《关于进一步防范和处置虚拟货币等相关风险的通知》，首次明确现实世界资产（RWA）代币化的官方定义，确立"境内不开展、境外严管"原则，规定未经业务主管部门同意、备案等，任何单位和个人不得赴境外开展现实世界资产代币化业务；经业务主管部门依法依规同意，依托特定金融基础设施开展的相关业务活动除外。合规项目可赴港进行代币化运作，以备案制和负面清单守住风险底线 。 香港方面则以发牌制度为底座，香港金融管理局总裁余伟文2月2日表示，首批稳定币发行人牌照预计将于3月正式发出 。香港财政司司长陈茂波在2026-27年度财政预算案中也确认了这一时间表。VASP牌照体系持续完善，鼓励持牌机构面向合格投资者稳健创新。 06 未来，资产上链合规时代将开启 业内普遍认为，德林控股这一单不仅是业务获批，更是香港RWA商业化与监管适配的集体成果。 它为市场提供了实体资产在合规框架内完成链上转化的范例，也吸引更多优质资产和专业机构汇聚香港。随着稳定币牌照落地，资产上链、份额流转、收益分配、跨境结算将形成更成熟的标准化闭环。 经历了前期的摸索与磨合，香港如今已架设起连通内与外、现实与数字世界的桥梁。一端是亟待焕新的实体资产，一端是寻求机遇的全球资金，在清晰的监管框架下，一个高效、合规的转化市场正在这里形成。首单地产RWA的获批，标志着现实世界资产与数字金融的融合进入深水区，资产上链的合规路径取得实质进展。 -END- 免责声明：本文信息来源于德林控股公告、香港证监会公开信息、《财经》杂志报道、王磊说公众号，本文仅供学习与交流，如有侵权请联系我们删除。
